2011年房地产行业投资策略底部等待修复

2019年04月10日 来源:

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2011年房地产行业投资策略:底部,等待修复

房地产业

研究机构:申银万国分析师:江征雁,殷姿,竺劲撰写日期:

结论和投资建议:考虑到未来积极的财政政策和相对中性的货币政策,我们预计2011年全国房地产销售面积的增速为3%-5%,房价基本稳定。目前房地产股估值位于底部,股价隐含的负面预期较为充分,随着基本面和政策面量价预期稳定,房地产板块存在估值修复性机会,看好行业中期表现。(1)转型期,逆周期的财政政策会推动需求释放,尤其是3层次轨道交通建设将带动产业转移,有利于城镇化加速,城市群卫星城和中西部核心城市将受益明显。(2)货币紧缩对房价影响显著,未来房地产市场对加息会比上一轮周期更加敏感,但转型期政府对紧缩性货币政策的使用也会更谨慎,未来半年2次加息幅度仍在可承受范围以内。(3)地产股相对估值和估值都处于低位,隐含负面预期充分。目前,相对PB为0.83,接近08年低点水平;估值P/RNAV为0..9(其中,房价假设为年初水平),估值不贵。(4)推荐两类公司:一类是卫星城和中西部核心区域布局的快周转类公司,如万科、福星、中南、荣盛、ST东源;另一类是低估明显,一旦预期稳定,股价存在较大修复空间,如冠城大通、苏宁环球、华业地产、亿城股分、北京城建。

关键假定点:(1)未来半年加息两次,每次约25bp;(2)除房产税外,不出台新的更严厉的房地产调控政策。

有别于大众的认识:(1)财政政策有利于需求的释放,2011年全国销售面积仍能实现正增长;(2)房地产市场对加息周期敏感,但2次加息仍在可承受范围以内。

股价表现的催化剂:(1)成交量企稳,房价下跌的不确定性消除;(2)房产税出台。

核心假定的风险:(1)政府不满足于房价稳定,继续出台严厉政策打压房价;(2)通胀继续超预期,货币紧缩政策进一步加强。

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