房價不合理七寸何在

2019年06月07日 来源:

  “房价不合理”七寸何在?

  严厉的 两限 政策走笔到现在, 遏制房价过快上涨 目的似已达到。但正如温总理所言 一些地方的房价还远远没有回到合理价位 。在北上广等一线城市房价收入比仍高达15倍乃至更高。今年的政府工作报告提出,要 促进房价合理回归 。这被认为是房地产调控的目标正从初的 遏制房价过快上涨 转向 房价合理回归 。(3月22日《人民》)

  房價過快上漲 的調控目的基本達到,目前的重心在于促使 房價回歸合理 。政府決策者及業界已達成共識,普通民眾也不希望房價暴漲暴跌。現在的問題便是,不合理的 房價 是如何衍生,降價空間到底在那兒?

  房屋降价就得有个降价空间。一般认为,一线城市房价动辄三四万,肯定泡沫很大。实则不尽然。现在房产商建房多是采取 五个锅三个盖 的方式。自有资金只占很小一部分,比如如果一平米的建房成本需要10000元,他可能只需要出2000元,3000元靠贷款,另外5000元则来自购房者的预付款。

  假如房子售价是11000元每平米,利润就是1000。降价空间并不太大。玄机在于,尽管10000元是必须支出的成本,但开发商直接投资的却只有2000。也就是说,按照房屋的实际成本而言,利润率只有10%。可从开发商自身而言,利润率却达到50%,堪为暴利。

  所以,要让房价回归合理,首先就要捉准它的 七寸 。房地产行业 畸形 的融资结构就是一个主要症结所在。开放商自有资金比例过低,过于依赖银行贷款,融资渠道单一,没有中间的市场转换环节,风险和成本都传导到消费者头上。开发商不需要 下血本 就能 赚大钱 , 空手套白狼 的投机冲动自然一波接一波。

  另外,房屋建造中,土地要素是主导成本。政府既是土地拥有者,又是 招拍挂 的裁决者,很容易操控地价。加上土地财政 瘾患 缠身,往往在出售土地时渔取暴利。地价不能随市场自发调节,而成了行政权力按捏下的 橡皮泥 ,间接推高了房价。等于还是市民为政府的 刮地皮 埋单。

  让房价回归合理 的呼声虽高涨强劲,可单从账面上看,降价空间并不是很大。主要是因为,由于金融杠杆,政府卖地,及开发商 转手腾挪 之术的几重作用,已经很隐地将自身 利益 镶嵌到了建房 成本 当中。除了钢材水泥,砖瓦,人工等硬性的支出外,当前房屋建造成本中有很大一部分都因各方利益集团 敛财 而膨胀。

  因此,呼吁归呼吁,真要清除房价中的 膨大剂 就得刮骨疗毒。一要借助金融杠杆,提高开发商自有资金比例,及贷款利率;二要鼓励开放商尽量直接地集资,比如发行债券,募集资金等,实现风险自担;三要规范政府的卖地程序,可以考虑通过独立第三方评估地价,拟定拍卖细则,与市场的实际供需浮动相接驳。

  所谓积弊难返。房价回归合理,不可能毕其功于一役。需要一场 持久地拉锯 ,既要政府放权让利,又要使房地产业本身更加市场化。于此,泡沫才能真正被 挤出去 。这都需要时间和耐心,以及持久坚挺的政策作后盾。

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